管理体制の確認

管理体制で見るべき箇所

管理会社が変わると、とたんに不動産投資をしている物件の状況が変わると言います。たとえば、急激に家賃滞納が増えたり、様々な管理費が増大することがあります。入居者に変化があれば当然そのようなことは起こりますが、管理会社が変わるだけでもそのようなことは起こります。ですから、不動産投資の収益率に管理会社は大きな影響を持っているのです。
管理会社が管理する範囲というのは、「建物管理」と「賃貸管理」になりますが、「建物管理」は、建物のメンテナンスのことを言います。共用部分や敷地内の管理や整備、保守点検などです。「賃貸管理」は入居者の募集や家賃の回収などの入居者対応です。このどちらもしっかりこなしてくれることが求められるのですが、そのためにはスタッフの人数がどうしても必要となります。ですから、どのような仕組みで管理をしているのかしっかり確認しておきましょう。
建物管理についてはシルバー人材センターなど人材コストの安いところに外注しているところもありますし、自社スタッフでカバーしているところもあります。周囲の他の管理会社と比較して、スタッフ1人あたりの管理物件が異常に多い場合は管理が行き届かず、顧客にもオーナーにも良くない管理体制となっていることもありますから注意が必要です。管理会社について、スタッフ数と管理体制を確認しておくことは必須と言えるでしょう。

不動産投資の管理会社は地域に強い会社を

管理会社の選び方というのは、不動産投資のキモの部分とも言えます。管理会社を選ぶ場合には、いわゆる知名度よりも、実際にその地域に根付いている会社を選んだほうが確実です。もしも地元で長く不動産オーナーをしているような知人がいれば、そういった方から聞いてみるのも良い方法です。管理会社の候補は必ず複数挙げて、ひとつひとつ相談してみて良いところを選ぶようにするべきです。自分が管理会社に何を求めるのかをよく考えてみて、その要望を満たしてくれるところを選びましょう。
中には「しっかり家賃収入を作ってくれればよい」という人もいますが、そういった考え方ではなく、オーナーとして入居者にどのようなサービスを提供したいのか、またそのために何をしてほしいのかをよく考えてください。管理状態が悪いところは、廊下などの共有部分の蛍光灯が切れていたり点滅していたり、クモの巣が張っていても放置されていることも多いです。ゴミの日にカラスに荒らされた後がそのまま残ったりします。
こうした所は、一時的に入居者が入っても、出ていく人も多くなり収入が安定しません。地域には地域の特性がありますので、それに合った提案や対応ができるのは、やはり地域に根差したところです。知名度が高い所は合理的なノウハウはありますが、実際に地域に合っているかはわからないため、地域に強い管理会社がおすすめです。

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