将来のマンション経営のリスク管理を意識しよう

マンションの入居者数が少なくなる?

マンション経営も投資の一種なので、リスクはゼロではないです。そこで資産運用するにあたって、どのようなリスクがあるかを考える必要があります。マンション経営の中でも最も大きく意識しなければならないリスクとして、空き部屋リスクがあります。入居者が見つからないようであれば、家賃収入が得られません。その一方で必要経費は出ていきます。入居者が少なすぎると、損失のほうが大きくなって資産が逆に目減りしてしまいかねません。
そこでマンション経営するにあたって、今後入居者を確保できる物件かどうかをしっかり見極める必要があります。この入居者確保ができるかどうかは、今後より重要なポイントになりえます。というのも少子高齢化の影響で、日本の人口は今後減少に転じるとみられているからです。総務省の発表している人口動態調査によると2017年1月1日時点で1億12558万3658人が日本の人口です。これは前年と比較して8年連続で減少しています。しかも前年と比較すると30万人以上減少していて調査開始した1968年以来で最大です。出生数も100万人を割りました。これも調査以降初めてのことです。この傾向はしばらく変わらないとみられています。住む人が少なくなるということは、それだけ入居者の確保も今までと比較すると難しくなるということです。この部分を認識したうえで、これからマンション経営をする場合リスク管理をする必要があります。

「子供はいらない」若者が増えている

人口減少傾向が当面続くとみられているのは、若者の意識も関係しています。厚生労働省では「21世紀成年者縦断調査」を発表しています。その中で「子供は欲しくない」と答えている若者が10年間増加し続けていることがわかります。平成14年の調査によると将来の子供の数をゼロとした男性8.6%・女性7.2%でした。それが平成24年調査になると、男性15.8%・女性11.6%とそれぞれかなり増えています。なぜ子供はいらないと答えている人が多いかですが、子育てや教育費のお金がかさむから、さらには自分の時間を持つことができなくなるからという理由が多いです。長く続いている不景気が子供を持つことに慎重にさせているところもあります。
非正規雇用の方も多く、収入が安定していないことも子育てができないと考えさせる要因の一つです。同じく厚生労働省の発表している「非正規雇用の現状と課題」の中で非正規雇用の割合は平成元年では19.1%でした。それが平成26年になると37.4%になってほぼ倍に増加していることでも如実に雇用システムの変化がわかります。またもう一つ、女性の社会進出も子供が欲しくないと思わせる要因の一つになっているようです。共働きで子供を育てることは難しいです。また待機児童の問題に代表されるように、子供を作りたいけれども育てられる環境がまだ整備されていないのも大きな理由でしょう。
このように社会が子育てを難しくしている状況もあります。また女性の中には自分の生活費は自分で働いて捻出できる方も増えてきています。このためそもそも結婚への必要性を感じていない方も増えてきているようです。このようにライフスタイルが変化して、一定の年齢に達したら結婚するというこれまでの固定観念が多様化しています。このため、少子化の傾向は当面続くだろうとみられています。

空き部屋リスク管理のために何をすべきか?

国立社会保障・人口問題研究所では「日本の世帯数の将来統計」というデータを発表しています。その中で2011年32.4%だった単身世帯数は2035年には37.2%にまで上昇するとみられています。また同じく夫婦のみの世帯は2011年19.8%だったのが、2035年には21.2%にまで増加すると予測されています。このように今後は一人暮らし・夫婦2人暮らしの方が増加するとみられています。ということは、ファミリータイプではなく、コンパクトサイズの小規模マンションの需要は安定するとみられます。空き部屋リスク管理として重要なのは、このようなコンパクトマンションを使って資産運用することです。入居者も集まりやすく、安定した利益を生み出す可能性が高まります。
また高齢化も今後ますます進むとみられています。日本の世帯数の将来統計によると、65歳以上の世帯主は2011年1620万世帯だったのが2035年には2021万世帯にまで増加すると予想されています。高齢者の場合、郊外だと何かと不便です。そこで利便性に優れた都心に戻ってくる可能性が高いです。そうなるとマンション経営のリスク管理として、都市部の物件を購入して運用したほうがいいとなります。東京圏や大阪圏、名古屋圏のマンションを購入して運用したほうがリスク管理もやりやすいでしょう。このように将来発生する可能性の高いリスクを意識したマネジメントについて検討する必要があります。

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